Alguns julgadores insistem em exonerar o fiador da locação do imóvel urbano, ou seja  contrariam e negam vigência a expressa  disposição da lei  federal  contida na Lei n° 8.245/1991,  conhecida com lei do inquilinato.

 

Sem  razão, contudo.

 

Com efeito, dispõe o art. 39 da Lei n° 8.245/91:  “Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias locatícias se estende até a efetiva devolução do imóvel.”  

Aqueles que contrariam a disposição da  lei do inquilinato usam como argumento as disposições do Código Civil no capítulo da fiança.

         Ocorre que o  Código Civil é lei ordinária e geral.

         A lei do Inquilinato é  também lei ordinária, contudo é lei especial.

         São diplomas do mesmo nível hierárquico.

No entanto,  é certo que a Lei do Inquilinato, por ser lei especial, afasta a incidência de  regra geral do Código Civil, em tudo aquilo que, ela Lei do Inquilinato,  regule de modo expresso e especial.

         Com efeito,  o instituto da fiança  lato senso previsto  na lei geral, ou seja no Código Civil, é  aplicável a diversos tipos de contratos tais como: na compra e venda;  na retrovenda;  na venda a contento e na sujeita a prova;  na preempção ou preferência; na venda com reserva de domínio;  na venda sobre documentos; na troca ou permuta;  no contato estimatório; na locação de coisas que não seja imóvel urbano; no comodato; no mútuo; na prestação de serviços; na empreitada; no depósito;  na comissão; na agência e distribuição;  no transporte de pessoas ou de coisas; na constituição de renda;  nos títulos de crédito, e outros.

 

         Todavia,  essa regra geral civilista não se aplica  à fiança locatícia  prevista na Lei do Inquilinato, porque sujeita à regra especial própria estatuída por ela  lei inquilinária.

 

Se assim é,  e é,  em tema de relação de locação,  não há que se falar nas disposições  gerais do Código Civil sobre fiança e seus efeitos, notadamente o direito do fiador exonerar-se da sua obrigação de garantidor da locação.   

         Isto porque, repete-se, na  relação de  locação, no que diz  respeito à fiança,  incide a regra especial  disposta no art. 39 da Lei n° 8.245/91, ou seja  “(...) qualquer das garantias locatícias se estende até a efetiva devolução do imóvel”.

 

         Não cabe, aí, qualquer pretensão do fiador, sob qualquer pretexto, para escafeder-se da espontânea e consciente  assumida obrigação de garantidor da relação de locação.

 

         A pensar-se de modo diferente,  estar-se-ia permitindo a ingerência de regras gerais onde regra especial regula  ad nauseam o assunto.

 

         Estar-se-ia invertendo elementares princípios de hermenêutica !

 

         Logo, não encontra a menor guarida legal certos  entendimentos  sustentando que a forma legal de pretensão à exoneração seria aquela prevista no  art. 835 do Cód. Civil e bastaria, apenas,  notificação efetuada pelo fiador ao locador para dar fim a sua  assumida obrigação,  após decorridos sessenta dias.

 

Aqui quer se saber se vige, ou não, expressa disposição legal especial, qual seja a regra do art. 39 da Lei n° 8.245/91, em confronto com a disposição geral, presente no art. 835 do Código Civil de 2002. 

        Por certo que certos  entendimentos poderiam ser aplicados em qualquer outro tipo de contrato previsto no Código Civil ou em lei extravagante,  mas não pode ser aplicado à relação de locação urbana,  porque nessa relação incide  coativamente a regra especial própria estampada no art. 39 da Lei n° 8.245/91.  

 

         Para que não restasse a menor dúvida de que as regras especiais da Lei do Inquilinato estão à salvo de investidas de regras gerais estatuídas pelo Código Cível,  ele próprio Código Civil disse:  “olha as minhas regras gerais não são aplicáveis à relação de locação, porque elas continuam a ser regidas pelas regras especiais  da lei do inquilinato”.

 

         Por isso assentou, expressamente, no seu art. 2.036:   “Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja á lei especial, por esta continua regida.”    

 

         Qualquer tipo de garantia previsto na Lei n° 8.245/91, vigora tanto na vigência do prazo determinado da locação, quanto no prazo indeterminado, porque nesta hipótese, à mingua de disposição contratual em contrário, findo o prazo estipulado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato  conforme expressamente previsto no § 1°  do art. 46  da Lei 8.245/91.

 

         Em outras palavras, a locação  residencial a prazo determinado, por força de lei é prorrogada  a prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato,  obviamente ai incluída a cláusula da garantia da fiança prestada.

 

         Logo não procedem os entendimentos que  estão alforriando os fiadores mediante a aplicação do disposto no art. 835 do Cód. Civil

         O que importa gizar é que  a plena vigência da fiança na locação urbana prorrogada a prazo indeterminado está  presente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,  pelo que certas decisões estão em completa divergência com a caudalosa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

         Com efeito,  o Ministro  Paulo Medina, relator do ERESP N° 566.633-CE, no seu voto,  afastou a incidência da Súmula 214,  “uma vez que esta cuida, como ressabido, de hipótese de aditamento contratual, e aquelede prorrogação  legal e tácita do contrato locatício, (arts. 39  e § 1° do art. 46, ambos da Lei 8.245-91, este acréscimo não é do original)  hipóteses não que podem ser confundidas” 

 

Já o Ministro Hélio Quáglia Barbosa  declarou que  “havendo cláusula expressa no contrato de locação de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a  efetiva devolução das chaves do imóvel da locação, não há falar em desobrigação por parte dos fiadores,  apenas por decurso de prazo do respectivo contrato”

Por sua vez, o voto do  Ministro Arnaldo Esteves  manteve a responsabilidade do fiador e argumentou que os acórdãos que deram azo ao nascimento da Súmula 214 tratavam de hipóteses diversas, porque coibiram a execução promovida contra o fiador sobre obrigação com que não haviam anuído, fruto de ações de revisão de aluguel em que sequer o fiador fora notificado, ou  até mesmo de ajustes entre o locador e o locatário sem a concordância do fiador.

Ademais, o Ministro Hamilton Carvalhido,  no seu voto, acentuou que “se o fiador, solidário expressa e voluntariamente se obriga para além do término do contrato, não há lugar para interpretação restritiva, com a extinção da fiança, que resultaria, por certo em equivocado dirigismo contratual pelo Poder Judiciário, mas, sim,  para o estrito e literal cumprimento do contrato, em observância mesmo à liberdade de contratar, vigente no sistemas pátrio civilista.”

Por fim,  o Ministro Paulo Galotti, ao votar, acentuou que “o caso era de inaplicabilidade da Súmula 214, e que não ocorrera nenhum aditamento advindo de novação, transação ou moratória que pudesse desobrigar o garante da locação.”    

         No mesmo diapasão do ERESP n° 566.633-CE,  diversos outros ERESP,s decidiram no mesmo norte como por exemplo   o ERESP n°  568.968-SC, que teve como Relatora a Ministra Maria Thereza de Assis Moura, de cujo voto se extrai que  “Em recente assentada, contudo, a partir da exegese do art. 39 da Lei 8.245/91 e da Súmula 214/STJ, esta 3ª Seção, no julgamento de hipótese análoga, o EREsp 566.633/CE, rel. Min. Paulo Medina, reviu o posicionamento anterior, ao ter como válida disposição em contrato de locação por prazo certo que estenda a fiança até a entrega das chaves do imóvel, se expressamente aceita pelo fiador que não se exonerou do encargo na forma do  art. 835 do Diploma Civil atual, correspondente ao art. 1.500 do Código Civil de 1916. Na ocasião, o Colegiado resolveu remeter o acórdão para a Comissão de Jurisprudência desta Corte, para possível reapreciação da aludida Súmula 214 deste Tribunal Essa diretriz jurisprudencial já vem sendo observada pelas 5ª e 6ª Turmas deste Tribunal, bem como por esta 3ª Seção, conforme se verifica destes arestos:

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. EMBARGOS DE

DECLARAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO

DETERMINADO. PRORROGAÇÃO LEGAL POR PRAZO

INDETERMINADO. ANUÊNCIA DO FIADOR. EXONERAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.

(...)

2. Por sua vez, a Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no

julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou a compreensão de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade do fiador perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte deste, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado.

3. Embargos de declaração rejeitados."

(EDcl no REsp 620.072/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES

LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 06.02.2007, DJ 26.02.2007 p. 632)

"CIVIL. LOCAÇÃO. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO.

FIANÇA. CLÁUSULA QUE A PRORROGA ATÉ A ENTREGA DAS

CHAVES. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA EXPRESSA DO FIADOR.

SÚMULA 214/STJ. INAPLICABILIDADE. PRECEDENTE.

1. A 3ª Seção deste Tribunal, no julgamento do EREsp 566.633/CE,

rel. Min. Paulo Medina, assentou a validade de cláusula de contrato de locação por prazo certo que prorrogue a fiança até a entrega das chaves do imóvel, se expressamente aceita pelo fiador que não se exonerou do encargo na forma do o art. 835 do Diploma Civil atual, correspondente ao

art. 1.500 do Código Civil de 1916.

2. A controvérsia em análise não contempla hipótese de aditamento ao contrato de locação, razão por que não se aplica ao caso a Súmula 214/STJ.

3. O aresto atacado, ao ter por legítimo o prolongamento da garantia fidejussória no contrato de locação em tela, não divergiu do entendimento pacificado nesta Corte Superior de Justiça, devendo, pois, ser mantido.

4. Recurso especial conhecido e improvido."

(REsp 900007/RS, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS

MOURA, SEXTA TURMA, julgado em 17.04.2007, DJ 07.05.2007 p. 369)

"CIVIL. LOCAÇÃO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO

DETERMINADO. FIANÇA. TÉRMINO DO PRAZO ORIGINALMENTE

PACTUADO. EXONERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A EFETIVA

ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. EMBARGOS DE

DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.

1. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do

EREsp 566.633/CE, firmou o entendimento de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte destes em razão do término do prazo originalmente pactuado.

2. Embargos de divergência acolhidos."

(EREsp 684.014/RS, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA,

TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 14.03.2007, DJ 04.06.2007 p. 297)

Diante do exposto, acolho os presentes embargos de divergência, para dar

provimento ao recurso especial do embargante.”

         No mesmo sentido dos ERESP 566.633-CE e ERESP 568.968-SC,  dentre outros, vêem-se os seguintes:

         ERESP 569.025-T0, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima:

 

(....)

(nesse ERESP 787.134-RS a Ministra relatora com as devidas adaptações ao caso concreto, reproduz os termos do seu voto proferido no  ERESP n°  568.968-SC)

 

 

(nesse ERESP 791.077-SP o Ministro relator com as devidas adaptações ao caso concreto, reproduz os termos do seu voto proferido no  ERESP n°  569.025-TO)

 

         Dentre vários recursos especiais que versam sobre o tema da responsabilidade do fiador no caso  da prorrogação do prazo da locação,  decorrente das disposições dos art. 39 e  46 e seu § 1° da Lei 8.254/91  colhe-se no   RESP n° 736.013-RJ, que teve como relator o Ministro Hamilton Carvalhido,  em cujo voto transcreveu parte das razões recursais, daquele  recurso a saber:

 

(...)".

RESP n°    874.801, rel. Min. Gilson Dipp

RESP n°    885.151, rel. Min. Felix Fischer 

RESP n°    900.007, rel. Maria Thereza de Assis Moura

RESP n°    923.347, rel. Min. Laurita Vaz

RESP n°    979.946, rel. Min. Hamilton Carvalhido

                   (Registre-se que no RESP n°  874.801 o Ministro Gilson Dipp modificou o  seu anterior entendimento e passou a filiar-se à corrente majoritária que assinala a responsabilidade do fiador até a efetiva devolução do imóvel locado, conforme disposto no art. 39 da Lei do Inquilinato, combinado  com o disposto no art. 2.036 do Cód. Civ., mesmo na prorrogação do prazo da locação por força do disposto no art. 46 e seu § 1° da Lei n 8.245/91, e,  por conseguinte afastando a incidência da Súmula 214 do STJ.)  

         As transcrições dos trechos dos acórdãos dos ERESP,s e RESP,s  mencionados configuram a divergência com os entendimentos contrários,  já que as circunstâncias  se identificam  e se assemelham

 

Para finalizar, certos julgamentos, na verdade, estão  contrariando e negando vigência ao disposto no art. 39 da Lei n° 8.245/91, repetindo, ao dispor:  “Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias locatícias se estende até a efetiva devolução do imóvel”, e no  § 1°  do art. 46 da Lei n 8.245/91 ao assentar que “§ 1°. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado  por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições  do contrato.” regras especiais essas mantidas pelo disposto no art. 2.036 do Novo Código Civil  ao afirmar no  “Art. 2.036.  A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua regida”,   o qual, também, está sendo contrariado e negado vigência.

 

Ademais,   ditos  certos julgamentos estão         dissentindo das decisões emanadas dos ERESP,S números  566.633-CE;  568.968-SC;  569.025-TO;  780.742-RS; 787.134-RS;  791.077-SP e   834.127-SP, bem como dos RESP,s  números  736.013-RJ; 814-730-DF; 818.293-SP; RESP 874.801-SC; 885.151-SP; 900.007-RS; 923.347-RS; 959.173-SP; 979.946-RS e 1.049.425-RJ,  cujas circunstâncias se identificam e se assemelham com os casos que estão sendo julgados.

 

 

Rio de Janeiro, julho de 2009