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A
fiança locatícia. Até quando vigora. Geraldo Beire Simões * O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, através da
sua Terceira Seção Especializada, composta pelos Ministros das 5a. e 6a.
Turmas, no julgamento do ERESP n° 566.633, por cinco votos
favoráveis proferidos pelos Ministros Paulo
Medina, Hélio Quáglia Barbosa, Arnaldo Esteves, Hamilton Carvalhido e Paulo
Galotti contra um contrário e dois que entendiam que inexistia divergência,
decidiu que o fiador responde pelas suas obrigações locatícias até a efetiva
devolução do imóvel pelo locatário ao proprietário, mesmo que o prazo
contratual já tenha se escoado e a locação tenha prosseguido a prazo
indeterminado. Essa decisão do Superior Tribunal de
Justiça deverá ser seguida pelos
Tribunais de Justiça dos Estados
Brasileiros. Agora, o Tribunal de Justiça do
Estado do Rio de Janeiro, através
do ORGÃO ESPECIAL, ou seja formado pelos 25 Desembargadores mais
antigos, nos autos da UNIFORMIZAÇÃO
DE JURISPRUDÊNCIA, processo 2006.018.00006, em sessão plenária, pelos votos dos
desembargadores Sylvio Capanema de
Souza, Marcus Faver, Laerson Mauro,
Celso Guedes, Mariana Pereira Nunes, Roberto Cortes, Helena Beckor, Marcus
Tullius Alves, Gamaliel Q. de Souza, Maria Henriqueta Lobo, Nascimento Povoas
Vaz, Sergio de Souza Verani, Nilza Bitar, Paulo Gustavo Horta, Paulo Cesar Salomão, Milton Fernandes de
Souza, e Nildson Araujo da Cruz, decidiu acolher a Uniformização da Jurisprudência, e
firmar a tese jurídica no sentido de
que: “Nos contratos
de locação responde o fiador pelas obrigações futuras após a prorrogação do
contrato por prazo indeterminado se assim anuiu expressamente e não se exonerou
na forma da lei.” Com
essa Uniformização de
Jurisprudência os desembargadores
integrantes das Câmaras Cíveis e os juizes de primeira grau do Tribunal de
Justiça do Estado do Rio de Janeiro deverão seguir o norte indicado pelo Órgão
Especial e, certamente, deixarão de lado a equivocada aplicação da Súmula 214
do STJ, cuja súmula foi corretamente interpretada pelo próprio Superior
Tribunal de Justiça no ERESP 566.633. Tudo isso em respeito à expressa
disposição especial contida no art.
39 da Lei do Inquilinato que determina que “Salvo disposição
contratual em contrário, qualquer das
garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.” Prevaleceu, enfim, o respeito à
regra especial da Lei do Inquilinato em
contrapartida à lei geral esculpida no
Código Civil, código esse, aliás, que
no seu art. 2.036, foi
expresso em assentar que “A locação de prédio urbano, que esteja
sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”. A segurança jurídica de que tanto
necessita o mercado imobiliário está assegurada, em benefício tanto dos
locadores, quanto dos locatários, dando azo a que os locadores que estavam
retendo seus imóveis, justamente pela insegurança originada de decisões
judiciais que interpretavam a Súmula 214 de modo inteiramente equivocado, poderão, a partir dagora, dar os seus
imóveis em locação com garantia de fiança locatícia, certos de que o garante
será responsável até a restituição do imóvel locado. Voltou a prevalecer o bom senso. Rio
de Janeiro, fevereiro de 2007 Geraldo
Beire Simões é Presidente
da ABAMI e advogado especializado em direito imobiliário |
