Protesto Extrajudicial Cota Condominial Vencida e Não Paga.

A cota condominial em atraso pode ser levada a protesto pelo condomínio com base na Lei nº 9.492/97, que possibilitou o protesto de outros documentos de dívidas ou títulos que não estão necessariamente materializados em documento cambial.

Até o advento desta lei, o protesto só existia para os títulos de crédito que a legislação cambial fazia referência e denominava como protesto cambial. O próprio artigo 1º da Lei 9.492/97 alterou o modelo, e o protesto passou a ser regra geral para todas as obrigações, podendo ser utilizado para qualquer tipo de título ou dívida.

Esta conclusão parte da redação do mesmo citado artigo: "ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida".

Importante observar que o novo diploma deixa de ser instituto apenas do direito cambial, passando a ser também do direito obrigacional, embasado no artigo 1º que trata do protesto pelo descumprimento de obrigação, não se restringindo, pois ao protesto de título, mas sim, ao protesto da obrigação não cumprida - cota condominial.

Ao tratar da regra geral, a Lei 9.492/97 não faz referência a título de crédito, só cuidando deles nos casos de exceção tratados no artigo 7º e parágrafo único do artigo 8º de referida lei, quando especificam o cheque e a duplicata. Reforça dessa maneira o entendimento que a regra geral é o protesto do descumprimento de qualquer obrigação, pois ao referir-se a títulos de crédito especificamente, a lei o fez para excepcionar e não trata-lo como regra geral.

O artigo 1º da Lei de Protesto não se refere a título de crédito, e sim menciona a expressão "outros documentos de dívida" evidenciando a intenção do legislador em tornar possível o protesto pelo descumprimento de qualquer obrigação, e não apenas daquelas assumidas em virtude de títulos de crédito. Esta disposição se confirma não só pela leitura do artigo 1º, mas também ao analisar os artigos 3º, 5º parágrafo único, 7º, 8º, 9º, 10º, 11º, 13º,14º dentre outros.

Vale ressaltar que o protesto definido pela Lei 9.492/97 se destina à prova da inadimplência e do descumprimento de obrigação. Lembrando que qualquer obrigação é passível de descumprimento e inadimplência, como a cota condominial, e não somente os títulos executivos, e por esta razão referida lei objetiva comprovar com o protesto o descumprimento desta obrigação, bem como torna-la pública. Considerando documento onde encontram-se credor, devedor e objeto lícito que resiste em obrigação de dar pecúnia, estará aberto o procedimento extrajudicial de cobrança via serviço de Tabelionatos de Protesto, citando como exemplo a cota de condomínio, mensalidade escolar, créditos públicos de natureza civil ou tributária, dentre outros.

Diante de todo o exposto concluímos a necessidade de se considerar o novo protesto com finalidade especial. Essa nova modalidade de protesto é destinada a títulos e documentos que a princípio não eram protestáveis, e que atingirão a finalidade de completar o sentido das obrigações no universo negocial. Permite o legislador, que outros documentos comprobatórios de obrigações e débitos em aberto sejam protestados, buscando por meio de ato jurídico do protesto, o aperfeiçoamento do princípio pacta sunt servanda.

Incluem-se nessa modalidade, entre outros, a cota condominial que é um dever e não uma faculdade contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações, como anteriormente dito; a sentença transitado em julgado, contratos e outros débitos para fundamentar pedido de falência contra devedor comerciante, contratos de hipotecas, penhor, anticrese e caução, crédito decorrente de aluguel ou renda de imóvel, desde que todos comprovados por contrato escrito.