PROTESTO DA COTA CONDOMINIAL

Dispõe o artigo 1º da Lei de Protesto, nº 9.492/97 a possibilidade do protesto extrajudicial de dívidas não somente de títulos executivos, mas, também, da cota condominial, que não está, necessariamente, materializada em documento cambial, o que faz com que se diminua, consideravelmente, a inadimplência por parte de condôminos, uma vez que o protesto não constitui apenas meio de prova, mas, acima de tudo, meio eficaz para a cobrança de débitos condominiais.

O pagamento das despesas com o condomínio não é uma faculdade e sim um dever do condômino. As despesas condominiais possuem caráter institucional pela natureza jurídica da convenção condominial, e por essa razão são de cunho obrigatório e não facultativo.

São chamadas despesas ordinárias, aquelas necessárias à administração, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comuns destinados à prática de esporte e lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor, reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas anteriormente.

Acrescente-se, ainda, que além das despesas ordinárias, que são consideradas deveres dos condôminos, e por isso independente de contrato assinado entre ele e o condomínio, existem outras despesas consideradas extraordinárias, que são também de responsabilidade dos primeiros, como execução de obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, esquadrias externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade do edifício, dentre outras.

Como já dito, a taxa condominial independe de contrato firmado entre condômino e condomínio, valendo ressaltar que as despesas originadas pelo condomínio edilício devem ser suportadas pelos condôminos que não podem considerá-las como relação de consumo, e sim, como pagamento de serviços prestados por terceiros ao condomínio, não sendo possível, neste caso, a aplicação de regras previstas no Código de Defesa do Consumidor. Ademais, quando uma pessoa passa a ser condômino, automaticamente e por disposição da própria lei, passa a aderir, a anuir e a aceitar as condições daquele condomínio. Portanto, trata-se de uma obrigação líquida, certa e exigível e por essa razão, passível de protesto pelo não cumprimento da mesma, na data de seu vencimento, conforme dispõe a mencionada Lei 9.492/97.

O parágrafo primeiro do artigo 1.336 do Código Civil prevê uma penalidade ao condômino que não pagar a sua contribuição, impondo a ele os juros moratórios convencionados, e não acordados, na ordem de um por cento ao mês mais multa de até dois por cento sobre o débito. Ao reduzir a multa de vinte para dois por cento, conforme disposição do parágrafo único do artigo 1.336 do Código Civil, o legislador, sem intenção, estimulou a elevação da inadimplência, sobrecarregando os demais condôminos que terão que ratear esse passivo. Esta prática tornou-se regra na grande maioria dos condomínios brasileiros, gerando sérios problemas à administração que continuam com suas despesas por vencer e sua receita diminuída drasticamente.

O ato do protesto representa uma última tentativa de cobrança antes de se buscar a satisfação da obrigação através da máquina judiciária, facilitando dessa forma o recebimento das cotas condominiais que mantém o custo mensal dos condomínios em dia.

O objetivo do protesto é comprovar o descumprimento da obrigação, torná-lo público, fazer prova e principalmente coibir a inadimplência, que está se tornando uma regra entre os condôminos gerando aos condomínios a impossibilidade em manter suas obrigações em dia. O protesto extrajudicial da cota condominial em atraso, por ter convicção de ser o meio mais célebre, eficaz e seguro, faz com que possam os condomínios manter suas obrigações em dia, evitando a inadimplência dos condôminos através deste ato jurídico de grande alcance social.

Até o advento desta lei, o protesto só existia para os títulos de crédito que a legislação cambial fazia referência e denominava como protesto cambial, porém, o artigo 1º da Lei 9.492/97 alterou o modelo, e o protesto passou a ser regra geral para todas as obrigações, podendo ser utilizado para qualquer tipo de título ou dívida, uma vez que, expressamente, dispõe o mencionado texto legal que o protesto e “ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”.

Importante observar que o novo diploma deixa de ser instituto apenas do direito cambial, passando a ser, também, do direito obrigacional, não se restringindo, pois, ao protesto de título, mas, sim, ao protesto da obrigação não cumprida, no caso, a cota condominial impaga.

Pontofinalizando, como demonstrado, sendo a cota condominial documento onde se encontram credor, devedor e objeto lícito que reside em obrigação de dar pecúnia, estará aberto o procedimento extrajudicial de cobrança via serviço de Tabelionatos de Protesto