MULTAS CONDOMINIAIS NO NOVO CÓDIGO CIVIL

Geraldo Beire Simões, advogado
especializado em direito imobiliário; Presidente da ABAMI.

1. Antes de falar-se sobre as multas condominiais propriamente ditas , é conveniente confrontar-se entre o antigo e novo Códigos Civis como ficaram regulados no Novo Código Civil os "juros legais" , ou "juros moratórios", porque tais juros terão relevância e pertinência com as multas condominiais.

2. O Antigo Código Civil de 1916, no art. 1062, estabelecia a taxa de juros moratórios, quando não convencionada, em seis por cento o ano.
Eram os chamados "juros legais", ou "taxa legal de juros"

O mesmo Código, no art. 1.262, permitia, mas só por cláusula expressamente, a fixação de juros ao empréstimo de dinheiro "abaixo ou acima da taxa legal" do pré-falado art. 1.062.

3. Posteriormente, o Decreto n° 22.626, de 7 de abril de 1933, chamada "Lei da Usura", vedou a estipulação, em quaisquer contratos, de taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal.

Significa dizer que somente a taxa máxima permitida para cobrança de juros moratórios era, na vigência do antigo Código, de 1% ao mês ou de 12% ao ano.

4. O Novo Código Civil deu outra conotação aos "juros legais", ou "juros moratórios", ao dispor no art. 406 que "Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional. "

Importa, pois, dizer que os novos "juros legais" , ou "juros moratórios" são inteiramente diferentes daqueles estabelecidos no antigo Código Civil, ou seja enquanto o antigo Código e mais a Lei da Usura estabeleciam expressamente a taxa remuneraria, que não poderia ser modificada por convenção das partes, o Novo Código Civil permite que os juros moratórios possam ser livremente convencionados pelas partes.

Se a taxa (percentual) não for estipulada pelas partes, ou quando provierem de determinação de lei, os juros moratórios serão fixados observada a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

5. Assinale-se que como o Novo Código Civil de 2002, no seu art. 2.045 revogou expressamente o antigo Código Civil, e como o art. 1° do Decreto 22.626, 1933 - que se referia a "taxa de juros superiores ao dobro da taxa legal (Código Civil, art. 1.062) - perderá sua eficácia, em razão da nova regra estatuída no pré-falado art. 406 do Novo Código Civil, a partir da vigência do Novo Código Civil no dia 11 de janeiro de 2003, ou seja a matéria sobre juros moratórios passará a ser totalmente regulada pelo Novo Código Civil.

6. Voltando, agora, ao tema deste trabalho, o § 1° do art. 1.336 do Novo Código Civil dispõe que:
"O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito"

A multa de somente 2% (dois por cento) constitui lamentável retrocesso, porque vários condôminos deixarão de pagar no prazo as suas cotas.

Preferirão pagar outras contas, em que os juros são muitos superiores a esse percentual, tais como os cartões de crédito, cheques especiais, empréstimos bancários, e outros.

Causarão terrível dificuldade para os pagamentos dos salários, da água esgoto, da energia elétrica, do material de limpeza, da conservação dos elevadores etc. etc.

O Edifício não é empresa.

Não visa lucro.

Logo, a multa condominial não poderá ficar no mesmo patamar das empresas comerciais e prestadoras de serviços com fins lucrativos, conforme prevista no Código de Defesa do Consumidor, porque entre os condôminos do Edifício não há relação de consumo.

7. No que se refere ao Condomínio Edilício, o § 1° do art. 1.336 do Novo Código Civil diz que "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ".

Por sua vez , o art. 395 do Novo Código dispõe que "responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros (...)".

Esse novo dispositivo não estabelece o percentual da taxa de juros moratórios , como fazia a antigo Código Civil, pelo que dita taxa poderá ser convencionada livremente entre os contratantes, conforme a faculdade legal estatuída pelo art. 406 do Novo Código Civil.

8. Em razão dessa nova sistemática, já que o Novo Código no § 1° do art. 1.336, para a hipótese de inadimplência condominial, estabeleceu a multa de apenas dois por cento sobre o débito , mas, ao mesmo tempo, diz que ele condômino ficará sujeito aos "juros moratórios convencionados", entendemos que os Condomínios Edilícios deverão alterar suas Convenções Condominiais , para nelas ficar expressado que pela falta de pagamento da cota condominial o condômino inadimplente ficará sujeito ao pagamento da multa de 2% (dois por cento) e mais os juros moratórios mensais no percentual julgado conveniente por cada Edifício.

9. Por sua vez, o art. 1.336 do Novo Código Civil elenca nos incisos I, II, II e IV os diversos deveres dos condôminos, quais sejam: I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - das às suas partes a mesma destinação que a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

Por isso, o condômino que não cumprir quaisquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV do art. 1.336 "pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perda e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços do condôminos, deliberar sobre a cobrança da multa."

10. Por outro lado, é muito comum condôminos descumprirem o seu primeiro dever que é de "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais" (inciso I do art. 1.336), e atrasam freqüentemente nos pagamentos das cotas condominiais, obrigando os Condomínios a proporem sucessivas medidas de cobrança administrativas e/ou judiciais , ocasionando inúmeros transtornos no fluxo de caixa do Edifício.

Para resolver essa questão, no art. 1.337 do Novo Código Civil está disposto que: " O condomínio, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa."

Como ato de reiteração , a convenção ou a assembléia, poderá adotar o mesmo critério da lei do inquilinato, relativamente ao inquilino em mora no pagamento dos alugueres e acessórios da locação, dispondo que o condômino em atraso no pagamento de quotas condominiais ficará sujeito ao pagamento da mencionada multa, se por duas vezes, nos doze meses imediatamente anteriores à cobrança, administrativa ou judicial, pagou com atraso sua contribuição condominial.

11. Sob outro enfoque, o parágrafo único do art. 1337 , diz que "O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia."

Como meros exemplos de "reiterado comportamento anti-social" podem ser mencionados o uso do apartamento para tráfico de drogas; prostituição, orgias, local de esconderijo de pessoas seqüestradas, e dezenas de outras hipóteses, a serem elencadas pela assembléia de condôminos.

12. Em conseqüência do antes exposto, as Convenções Condominiais deverão ser alteradas para preverem as antes mencionadas multas

a) pelo não cumprimento de quaisquer dos deveres estabelecidos nos incisos do art. 1.336 ;

b) por inadimplência no percentual de 2% (dois por cento) estatuída no art. 1336, 1°;

c) por reiteração no não pagamento no prazo das cotas condominiais , no quíntuplo do valor da cota condominial devida do art. 1337; e

d) por reiterado comportamento anti-social , gerador de incompatibilidade de convivência do décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme previsto no parágrafo único do art. 1.337.