A MULTA DE 2% E AS LOCAÇÕES E COTAS CONDOMINIAIS

1. A Lei nº 9.298, de 1º de agosto de 1996, vigente desde o dia 02.08.96, data da sua publicação no D. O. U. deu nova redação ao parágrafo 1º do art. 52 da Lei nº 8.078/90, que dispõe sobre a proteção do consumidor, cujo dispositivo passou a ter a seguinte redação:

"Art. 52 - No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:

Parágrafo 1º - As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a 2% (dois por cento) do valor da prestação."

2. Dispõe, ainda, a mencionada Lei nº 9.298/96 que ela "entra em vigor na data da sua publicação" e que "revogam-se as disposições em contrário".

3. Para este estudo interessa saber se as multas contratuais das avenças locatícias e as multas condominiais sofrerão, ou não, essa limitação de não poderem ser superiores a 2% ( dois por cento). Vamos demonstrar que essa limitação não alcança os contratos de locação e nem as convenções e deliberações dos condôminos de edifícios em geral.

4. Antes, porém, é conveniente gizar-se que o Código de Defesa do Consumidor regula a relação jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final"(art. 2º), sendo certo que também define que "fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". (art. 3º).
Pela simples leitura dessas definições legais constata-se que o locador não se enquadra na figura de fornecedor, porque não desenvolve nenhuma das atividades elencadas no apontado artigo 3º da Lei nº 8.078/90, e nem o locatário porque não adquire ou utiliza produto ou serviço emanado do locador.

O mesmo ocorre entre os condôminos de um edifício, já que entre eles não se verifica aquisição ou utilização de produtos ou serviços, e nem entre eles próprios são desenvolvidas as atividades mencionadas no pré-falado artigo 3º.

Ademais, a redação do mencionado parágrafo 1º deverá ser lida em consonância com o disposto no texto do próprio artigo 52, onde está regulado que o fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, hipóteses esssas que não se verificam entre locador e locatário e entre os próprios condôminos em edificações ou conjunto de edificações.

Inexistindo outorga de crédito ou concessão de financiamento entre fornecedor e consumidor, como de fato inexiste nas relações locatícias e condominiais, por óbvio é inaplicável a regra do artigo 52 e seu parágrafo 1º tenha este qualquer tipo de redação, seja a anterior contendo multa de 10%, seja a nova prevendo multa de 2%.

5. Se não bastassem essas límpidas normas legais, pelas quais certifica-se a não incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas de locação e condominiais, e já basta, é conveniente relembrar-se, porque certos setores estão dele "esquecidos", o preceito constitucional de que "ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma senão em virtude de lei"(art. 5º, inciso II).

Portanto, a limitação da multa a 2% (dois por cento) está endereçada ao campo das relações reguladas pelo mencionado Código de Defesa do Consumidor, ficando as demais relações fora desse alcance, a uma porque não reguladas pelo mencionado código e a duas porque não há lei que imponha esse percentual aos contratos locatícios.

6. Ademais, a relação de locação é regulada por lei especial, a qual permite sejam cobradas do locatário "as multas ou penalidade contra tuais, quando exigíveis", consoante disposto no artigo 62, II, alínea "b", da lei nº 8.245/91, cujas multas não poderão ser "superiores à importância de 10% do valor da dívida", conforme disposto no artigo 9º do Decreto nº 22.626/33, de 7 de abril de 1933, vigente no ordenamento jurídico, porque até a presente data não revogado por lei posterior que expressamente o declarasse, ou fosse com ele incompatível, ou que regulasse inteiramente a matéria de que trata o mencionado Decreto nº 22.626/33, conforme comando inserto no parágrafo 1º do art. 23º da Lei de Introdução ao Código Cívil (Decreto-Lei nº 4.657, de 04.09.42).

7. Por outro lado, a relação condominial é também regulada por outra lei especial a qual prevê que "o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção (...), conforme expressamente previsto no parágrafo 3º do art. 12 da Lei nº 4.591, de 16.12.64.

8. Consequentemente, por força da especialide das leis reguladoras das locações dos imóveis urbanos e de condomínio em edificações, a essas relações jurídicas não se aplica o teto de 2% na incidência de multas, podendo, ao contrário, serem elas validamente fixadas em até 10% (dez por cento) quando se tratar de locação e de até 20% quando se cuidar de regra condominial.

9. Por oportuno, parece desnecessário lembrar-se que a finalidade da multa é estimular o devedor locatício ou condominial a cumprir a sua obrigação no prazo previsto no contrato, ou na convenção, sendo certo que ao locador, ou ao condomínio, não há qualquer interesse na existência de retardo no cumprimento do dever por parte do inadimplente, já que o que mais importa é a adimplência da obrigação no prazo, uma vez que tanto o locador, quanto o condomínio, necessitam das verbas de aluguel e da cota condominial para arcarem com os seus respectivos compromissos financeiros nos prazos a que estão sujeitos.

10. Diante dos antes mencionados textos legais, constata-se serem inteiramente impertinentes as opiniões vistas na mídia, mormente partidas de autoridades ligadas a órgãos de defesa do consumidor, sob os mais pífios argumentos, de que esse novo percentual de 2% passará a incidir nas relações locatícias e condominiais, valendo, até mesmo, indagar-lhes porque desde a vigência da Lei 8.078/90?...

Se assim não agiram, porque, à evidência, está-se diante de relações jurídicas distintas, por isso não cabe, agora, esse vozerio não jurídico, já que a nova Lei nº 9.2398/96 apenas estabveleceu outro percentual para as mesmíssimas situações antes já reguladas pelo artigo 52 da Lei nº 8.078/90, não modificado pela menciondada nova Lei nº 9.298/96.