Lei n° 11.196 (MP do Bem):
Mini Manual sobre ganho de capital na alienação de bens imóveis

1. Para melhor compreensão da TRIBUTAÇÃO DOS GANHOS DE CAPITAL DAS PESSOAS FÍSICAS, NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS, estabelecida na Lei n°11.196 (MP do Bem) deve-se proceder a releitura da legislação anteriormente vigente, a saber:

a) LEI N° 7.713, DE 22 DE DEZEMBRO DE 1988:

2. "Os rendimentos e ganhos de capital percebidos a partir de 1° de janeiro de 1989, por pessoas físicas residentes ou domiciliadas no Brasil, passaram a ser tributados com as modificações introduzidas pela LEI N° 7.713 (art. 1°).

3. "Integrará o rendimento bruto, como ganho de capital, o resultado da soma dos ganhos auferidos no mês, decorrentes de alienação de bens ou direitos de qualquer natureza, considerando-se como ganho a diferença positivas entre o valor de transmissão do bem ou direito e o respectivo custo de aquisição corrigido monetariamente, observado o disposto nos arts. 15 a 22 desta Lei." (§ 2° do art. 3° da Lei 7.713),

4. Na conformidade do disposto no art. 16 da Lei 7.713 "O custo de aquisição dos bens e direitos será o preço ou valor pago, e, na ausência deste, conforme o caso: I - o valor atribuído para efeito de pagamento do imposto de transmissão; (...) III - o valor da avaliação do inventário ou arrolamento (...)V -seu valor corrente, na data da aquisição".

5. O art. 17 da Lei 7.713 dispôs que o valor de aquisição de cada bem ou direito, então expresso em cruzados novos, deveria ser corrigido monetariamente, a partir da data do pagamento, na forma disposta nos seus incisos I, II, e III e §§ 1°, 2°, 3° e 4°.

6. O art. 18 da Lei 7.713 previa que "para a apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de bens imóveis" poderia "ser aplicado um percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou incorporação do bem", de acordo com uma Tabela, segundo a qual era aplicado percentual de redução de 5% a cada ano.

O parágrafo único do mesmo art. 18 da Lei 7.713 estabeleceu que "Não haverá redução, relativamente aos imóveis cuja aquisição venha a ocorrer a partir de 1° de janeiro de 1989.

7. O art.19 da Lei 7.713 regula o "o valor da transmissão"; o art. 20 da Lei 7.773 faculta à autoridade lançadora arbitrar "o valor ou preço, sempre que mereça fé, por notoriamente diferente do de mercado, o valor ou preço informado pelo contribuinte"; e o art. 21 da Lei 7.713 disciplina que "Nas alienações a prazo, o ganho de capital será tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês."

8. O art. 22 da Lei 7.713 dispunha que "Na determinação do ganho de capital serão excluídos:

I- o ganho de capital decorrente da alienação do único imóvel que o titular possua, desde que não tenha realizado outra operação nos últimos cinco anos e o valor da alienação não seja superior ao equivalente a trezentos mil BTN no mês da operação;"(Redação dada pelo Lei 8.134, de 1990) (Vide Lei n° 8.218, de 1.991)
II -(revogado pela Lei n° 8.014, de 1990)
III- as transferências causa mortis e as doações em adiantamento da legítima;
IV- o ganho de capital auferido na alienação de bens de pequeno valor, definido pelo Poder executivos.

Parágrafo único. Não se considera ganho de capital o valor decorrente de indenização por desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no § 5° do art. 184 da Constituição Federal, e de liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo a objeto segurado"

b) LEI N° 8.134, DE 27 DE DEZEMBRO DE 1990:

9. A Lei n° 8.134, de 27 de dezembro de 1990 , que adotou a Medida Provisória n° 284, de 1990, passou a regular a partir do exercício financeiro de 1991 a tributação dos rendimentos e ganhos de capital, e no seu art. 30, deu nova redação ao inciso I do art. 22 da Lei 7.713, conforme já antes mencionado no número 08 acima, ou seja:

I- o ganho de capital decorrente da alienação do único imóvel que o titular possua, desde que não tenha realizado outra operação nos últimos cinco anos e o valor da alienação não seja superior ao equivalente a trezentos mil BTN no mês da operação;".

c) LEI N° 8.218, DE 29 DE AGOSTO DE 1991:

10. O art. 21 da Lei n° 8.218 dispôs que "O limite de que trata o inciso I do art. 22 da Lei n° 7.713, de 22 de dezembro de 1988, com a redação dada pelo art. 30 da Lei n° 8.134, de 27 de dezembro de passa a ser de Cr$ 70.000.000,00".

d) LEI N° 9.250, DE 26 DE DEZEMBRO DE 1995:

11. A partir de 1° de janeiro de 1996, dispunha o art. 22 da Lei n° 9.250 que:

"Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais)"

12. Já o art. 23 da Lei 9.250 estabeleceu que:

"Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos."

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13. Efetuado esse escorço legal, volta-se à LEI N° 11.196, DE 21 DE NOVEMBRO DE 2005.

14. O art. 38 da Lei 11.196 deu nova redação ao art. 22 da Lei 9.250 para constar:

"Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.

Parágrafo único. No caso de alienação de diversos bens ou direito da mesma natureza, será considerado, para efeitos deste artigo, o valor do conjunto dos bens alienados no mês".

15. Por outro lado o art. 39 da Lei 11.196 criou outra modalidade de isenção, dispondo que:

"Art. 39. Fica isento de imposto de renda auferido por pessoa física residente no Pais a venda de imóveis residenciais desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

§ 1° No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data da celebração do contrato relativo à 1ª. (primeira) operação.

§ 1° A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

§ 3° No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

§ 4° A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

I- juros de mora, calculados a partir do 2° (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor o imóvel vendido; e

II- multa, de mora ou de ofício, calculado a partir do 2° (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou da parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta)dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.

§ 5° O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5(cinco) anos.

16. Por fim, o art. 40 da Lei 11.196 criou fatores de redução do imposto de renda sobre ganho de capital na alienação de imóveis, estabelecendo que:

Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião de alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 E FR2) do ganho de capital apurado.

§ 1° A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinado pelas seguintes fórmulas:

I- FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês (o mês da publicação da Lei n° 11.196 é o mês de novembro de 2005);

II- FR2= 1/1.0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lê (o mês seguinte ao da publicação da Lei n° 11.196 é o mês de dezembro de 2005) ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior (posterior a dezembro de 2005), e o de sua alienação.

§ 2° Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1° deste artigo ( ou seja o FR1 = 1/1,0060m1) será aplicado a partir de 1° de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei n° 7.713, de 22 de dezembro de 1988.

17. Portanto, no que se refere à TRIBUTAÇÃO DOS GANHOS DE CAPITAL DAS PESSOAS FÍSICAS, NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS, considerando-se a legislação então vigente e aquela a partir da vigência da Lei n°. 11.196 têm-se o seguinte:

a) está mantida a isenção do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos, uma vez que o disposto no art. 23 da Lei n° 9.250, de 26 de dezembro de 1995, não foi revogado expressamente pela nova Lei n° 11.196, de 22 de novembro de 2005, e nem com ela é incompatível, já esta última Lei n° 11.196 a) aumentou o valor da isenção do imposto na alienação de bens e direitos de pequeno valor (art.38); criou outro tipo de isenção do imposto (art. 39) e criou, ainda, redução do imposto, mediante a aplicação de "fatores de redução" (art. 40);

b) isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor (art. 38);

c) isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais desde que sejam adquiridos outro ou outros imóveis residenciais dentro de 180 dias (art. 39);

d) redução do imposto de renda, mediante a aplicação de "fatores de redução" FR-1 e FR-2 (art. 40);

e) na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução FR-1=1/1,0060m1 será aplicado a partir de 1° de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da lei n° 7.713, de 22 de dezembro de 1.998, significando dizer poderá ser aplicada a Tabela do art. 18 da Lei 7.713 que previa a aplicação de percentual de 5% de 5° a cada ano.