O impacto da recente decisão do STF (RE 352940) no mercado imobiliário.

Entrevistado dr. Geraldo Beire Simões, Diretor Jurídico da ABAMI Associação dos Advogados do Mercado Imobiliário.

Pergunta: O Ministro Carlos Velloso entendeu que a previsão da moradia como direito fundamental, introduzida pela Emenda Constitucional 26/2000 torna inconstitucional a Lei 8.245/91. Há, de fato, inconstitucionalidade?

Resposta: Em primeiro lugar, a decisão monocrática do Ministro Carlos Velloso não taxa de inconstitucional toda a Lei 8.245/91, mas tão somente o disposto no inciso VII do art. 3° da Lei n° 8.009/1990, introduzido pela Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91), cujo inciso criou mais uma exceção à impenhorabilidade do bem de família ao ensejar poder ser penhorado o imóvel de propriedade de fiador "por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."

Mas o que importa afirmar, frize-se, é que mencionado dispositivo não é inconstitucional, conforme equivocadamente entendido pelo Ministro, assim como também não são inconstitucionais as demais exceções previstas nos incisos do art. 3° da Lei 8.009/1990, ou seja: I (créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias); II (titular de crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel ) III (credor de pensão alimentícia); IV (cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar); V (execução de hipoteca sobre o imóvel como garantia real pelo casal ou entidade familiar); VI (imóvel adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória).

O Ministro Carlos Velloso fundamentou sua decisão com escora no fato de a Emenda Constitucional ter incluído dentre os direitos sociais do art. 6° da Carta Maior a "moradia", e, como decorrência, constituiria a moradia um direito fundamental de segunda geração, direito social, "que dever ser protegido e por isso mesmo encontra garantia na Constituição"

Não é correta essa decisão do Ministro Carlos Velloso.

Com efeito, no dia 14 de fevereiro de 2000, na solenidade da promulgação da Emenda Constitucional n° 26, o senador Mauro Miranda pronunciou discurso dizendo: "O Congresso Brasileiro está inserindo no texto da Constituição a esperança de que a moradia pode deixar de ser apenas um sonho para milhões de família brasileiras. São os excluídos sociais que não têm nenhum teto, dando números sombrios ao déficit de 5,2 milhões de unidades habitacionais, sendo que outras sete milhões de famílias vivem em palafitas, barracos de favelas, choupanas e outras formas precárias de abrigo. A emenda constitucional que hoje estamos aprovando é um grande passo a solução do problema endêmico da carência de moradias, que tem sido crescentemente agravado com as crises econômicas e com o desemprego. Contudo, essa mudança nas normas jurídicas do País só será uma solução definitiva se a sociedade assumir a consciência de que agora tem uma ferramenta para implementar uma cruzada nacional, um grande mutirão social, em benefício de políticas públicas, de programas específicos e de pesados recursos orçamentários para a moradia. O Congresso está dando o instrumento, e a sociedade, mobilizada por seus mais legítimos segmentos de ação e expressão, produzirá as pressões e os fatos".

Significa dizer que compete ao Estado solucionar o problema da moradia e não ao cidadão isoladamente.

Aliás, premonitoriamente, a própria Lei do Inquilinato, em 1991, muito antes da Emenda Constitucional n° 26/2000, já havia contribuído para ajudar a solucionar a questão da falta de moradia, quando, no seu art. 86, deu nova redação ao art. 8° da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964, que regula o Sistema Financeiro da Habitação, para, além de facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria, ali incluiu "ou moradia".

Este pioneiro gesto da Lei do Inquilinato, recebeu rasgado elogio do Desembargador Sylvio Capanema de Souza, ao dizer, na sua festejada obra "A Nova Lei do Inquilinato", Forense, 1ª. Ed., 1993, pág. 361: "Uma das mais corajosas, profundas e eficazes medidas no sentido de combater o déficit habitacional e aquecer a oferta de novas unidades, foi introduzida pelo artigo 86, ao modificar a redação do artigo 8° da Lei n° 4.380, que regula o Sistema Financeiro da Habitação. A modificação, quase imperceptível, aos menos avisados, se constitui no acréscimo das palavras "ou moradia", o que ampliou, de maneira significativa, os objetivos do sistema, antes destinado apenas à construção e aquisição da casa própria. Com a nova redação será possível a obtenção de financiamento, perante os agentes financeiros do sistema, para a construção de imóveis para locação, e não só para a venda, o que aliviará a pressão da demanda, que provoca o aumento dos aluguéis. Por outro lado, o adquirente de imóvel financiado pelo sistema, ao contrário do que ocorria antes, poderá alugá-lo a terceiros. Com isto também, se aquecerá a oferta, carreando-se para o mercado muitos imóveis, antes vazios"

Tudo isso confirma que a inclusão da moradia no rol dos direitos sociais destina-se a que o ESTADO, com o ferramental legislativo de que dispõe, exerça obstinada e firme política social em prol não somente da moradia, mas também da educação, da saúde, do trabalho, do lazer, da segurança, da previdência social, da proteção à maternidade e à infância, da assistência aos desamparados, todos direitos sociais esses previstos no art. 6° da Carta Política.

Logo, repetimos, não é inconstitucional a exceção prevista no inciso VII do art. 3° da Lei n° 8.009/1990 que permite a penhora do imóvel do fiador "por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação"

A pensar-se desse modo, também seria inconstitucional a penhora do imóvel nas demais hipóteses dos incisos I, II, III, IV, V e VI do mesmo art. 3° da Lei n° 8.009/1990.

Se essa moda pegar...

a) não poderá ser penhorado o imóvel residencial próprio por dívidas de créditos dos trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias (inciso I);

b) não poderá ser penhorado o imóvel por dívida de empréstimo destinado à construção ou à aquisição de imóvel (inciso II), nesse caso como ficarão os agentes financeiros, notadamente a Caixa Econômica Federal, a maior financiadora de construções de imóveis novos e aquisições desses mesmos imóveis ?

c) não poderá ser penhorado o imóvel por dívida de pensão alimentícia (inciso III), nessa hipótese o alimentando morrerá de fome ?

d) não poderá ser penhorado o imóvel por dívida do imposto predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar (inciso IV), e por isso as Prefeituras de todas as Cidades do Brasil não auferirão as suas receitas tributárias prediais e territoriais e vão viver de quê ?. E os Condomínios Edilícios ficarão sem as arrecadações das contribuições dos condôminos e, conseqüentemente, não terão numerários para pagamentos dos salários dos empregados; dos consumos de água e de energia elétrica; dos pagamentos dos contratos de conservação dos elevadores e muitos outros ?

e) não poderá ser executada a hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real (inciso V) como ficarão os credores hipotecários ? pura e simplesmente perderão os seus créditos ?

f) não poderá ser penhorado imóvel adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens (inciso VI), ou seja até os criminosos de toda espécie, notadamente aqueles envolvidos com o narcotráfico ficarão com o seus imóveis residenciais próprios isentos de execução !

Pergunta: "Ciente de a proteção à moradia, prevista no artigo 6° da Constituição da República, é um direito fundamental, a atitude de penhora o único bem do fiador, caso o inquilino não arque com sua responsabilidade de pagar o aluguel, não é uma atitude inconstitucional?

Resposta: Na resposta à pergunta anterior, já acentuamos a inocorrência de inconstitucionalidade do inciso VII do art. 3° da Lei n° 8.009/1990, incluído pelo art. 83 da Lei do Inquilinato.

Muito melhor do que nossas palavras é conveniente reler-se a sentença proferida pela juíza Teresa de Andrade Castro Neves, nos autos dos Embargos à Penhora, proc. 2003.001.100274-2, da 17ª. Vara Cível do Fórum Central da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro, em cujo feito funcionou em prol da locadora o jovem e culto advogado Luiz Fernando Marin, em cuja peça, a nosso sentir, as coisas foram colocadas no devido lugar, ao afirmar: "Apesar de sensível à questão da proteção à moradia no art. 6° da Constituição da República, entendo que os princípios constitucionais não são absolutos, devendo ser harmonizados com os demais direito, entre eles o da propriedade, também considerando direito fundamental, prevista sua proteção no mesmo art. 5°, caput e no seu inciso XXII da Constituição da República. O direito de propriedade importa no usar, fruir e dispor daquilo que é seu. Pois bem, importa em receber os frutos pela utilização da posse inerente a propriedade, no caso os alugueis. Assim, os fiadores ao assumirem esta posição, de antemão sabem do risco que estão submetidos. Sabem que caso o locatário, devedor original não pague os alugueis e encargos, responderão com o seu patrimônio pela dívida alheia. Diante desse quadro, desta ordem legal, assumiram os Embargantes a condição de fiadores. Agora que lhes é instado o cumprimento de sua obrigações tentam se desonerar, sem nada pagar, alegando o direito a moradia, negando o direito de propriedade, também constitucionalmente protegido do Locador, Embargado. Tal não é possível, seja por senso comum de justiça, seja porque em respeito a um princípio não se pode violar outro. Os dois relativos, também o Locador de desse em hipoteca bem seu e viesse após ser executado, não poderia invocar o respeito à propriedade, posto que de livre e espontânea vontade se despiu em parte deste, comprometendo seu bem. O mesmo fizeram os fiadores, se despiram em parte da garantia de sua moradia para garantir dívida de terceiro (...) Não podem simplesmente se desobrigar e transferir a responsabilidade de seus atos a terceiro, no caso, o Embargado que teve todas as cautelas legais para reduzir os riscos da locação. Tal agir é contrário ao princípio da boa-fé, não é assim que agem os homens de bem, eles honram seus compromissos, mesmo em dificuldades. Pois bem, harmonizando estes princípios que são relativos, entendo que não é inconstitucional o citado inciso VII do art. 3° da Lei n° 8.009/90, que visa inclusive garantira o direito à moradia à moradia, que não é apenas a própria, mas também a locada, estimulado a colocação no mercado de imóveis em locação. Caso contrário, se não concedermos tal segurança aos locadores faremos o sentido inverso, como já vislumbramos em outro cenário econômico do país, a ausência de oferta de imóveis para locação e a redução das construções por falta de investidores e dificuldades da população em obter moradia, seja própria, seja locada. A garantia da fiança com a exceção que permite a execução do imóvel tido como bem de família ao contrário de violar o direito à moradia, garante a todos o acesso a esta com o fomento das construções imobiliárias e estimulo a locação de imóveis, atendendo não só o direito a propriedade de quem aluga, como também o direito a moradia de quem loca. É neste sentido mais amplo que se deve analisar os princípios e leis., visando a paz social e o bem estar comum e não a caridade aparente que poderá gerar o colapso do sistema. Quem deve garantir o acesso à moradia é o Estado em parceria com todos os cidadãos, mas não um único cidadão suportar sozinho os riscos para garantir o direito a outro em prejuízo próprio. Assim, entendo perfeitamente válida a constrição do imóvel utilizado como moradia da família."

Tão escorreito é o entendimento da juíza Tereza de Andrade de Castro Neves, que não há necessidade de dizer-se mais nada sobre a plena constitucionalidade do disposto no inciso VII da Lei n° 8.009/2000, agora despropositadamente, inquinado de inconstitucional pela decisão isolada do Ministro Carlos Veloso.

Cabe acrescentar, apenas, que tal dispositivo nasceu da vontade da sociedade brasileira, em dezenas de debates realizadas por aqueles que realmente vivem o drama da locação, ou seja os locadores, os locatários, estes bravamente defendidos e representados pela corajosa Presidenta da "Associação Nacional do Inquilinos Intranqüilos", Maria Elisa Barbosa Jardim, as entidades FENADI, SECOVI,s de todos os Estados Brasileiros, ABAMI, ABADI, ABRASCE, ALOJERJ, COFECI, SINDUSCON, CBCI, IRB, os advogados, os economistas, os contadores, e outros, enfim, por todos aqueles que direta ou indiretamente lidam com locações de imóveis ( e quem não é ou locador ou locatário ?).

Por ter sido a Lei do Inquilinato escrita pelos integrantes da sociedade, e não em gabinetes por burocratas de plantão, em 1991 a impressa escrita registrou: "Ciclo encerrado" (Jornal do Brasil); "Novo Inquilinato" (Folha de São Paulo) e " O Imóvel volta a ser opção para aplicar com segurança" (O Estado de São Paulo) e o artigo do então Deputado Gustavo Krause publicado no jornal O Globo com o sugestivo e auto-explicativo título: "Nem lo(u)cador, nem loca(o)tário."

E o que viram todas essas pessoas e entidades ?

Verificaram que os locatários, antes de 1991, não conseguiam alugar imóveis porque não tinham como apresentar fiador proprietário de mais de um imóvel.

Chegou-se ao ponto de que o pai não conseguia ser fiador para o seu próprio filho, porque era proprietário de apenas o imóvel no qual residia.

Se vier a prevalecer a decisão isolada do Ministro Carlos Veloso, o que não acreditamos, novamente os locatários ficarão desamparados, porque não conseguirão realizar novas locações, e o caos locatício que foi brilhantemente afastado pela Lei do Inquilinato voltará com toda a força.

Jogar-se-á fora aquilo que penosamente foi conquistado pelos locatários, frize-se bem pelos locatários.

Pergunta: Outra polêmica referente a esta questão, diz respeito à obrigatoriedade de que a dívida, quando não quitada pelo inquilino ou fiador, agora deve ser paga pela administradora de imóveis. Essa informação é verdadeira? Em caso afirmativo, como as imobiliárias poderão se proteger ?

Resposta: Isso é um arrematado absurdo ! A empresa administradora de imóveis, assim como os advogados, contadores, economistas e outros que prestam os serviços de administrar locações, ou seja pesquisa sobre os candidatos, locatário e fiadores, elaboração do contrato de locação, pagar encargos, receber as verbas locatícias, solucionar pendências entre o locador e o locatário, representar o locador perante entidades públicas e privadas, cumprir obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, desde que tenham agido com competência nada têm a temer.

Por outro lado, os contratos de locação já firmados em data anterior à decisão monocrática do Ministro Carlos Veloso, de 25 de abril de 2005, são plenamente válidos, porque pactuados sob a égide da lei até então não inquinada de inconstitucional.

Essa mesma validade perdurará até que venha a transitar em julgado dita decisão, se é que um dia isso venha a ocorrer.

Se transitar em julgado, ai sim, somente a partir daí os profissionais não deverão mais aceitar fiança a ser prestada por pessoa que não possua outros imóveis além daquele no qual reside com a sua família, salvo se o próprio locador, prévia e expressamente advertido pelo administrador, assinar ele mesmo o contrato de locação, eximindo, dessa forma, o administrador de qualquer responsabilidade civil, caso locatário e fiador não cumpram suas obrigações.

Nada, pois, de preocupações desnecessárias, neste momento.

Pergunta: Que conseqüências (a curto, médio e longo prazo) a extinção das garantias ao locador do imóvel podem trazer para o mercado de locações?

Um verdadeiro desastre. De proporções maiores do que o "tsumani" asiático.

Os locatários não encontrarão fiadores proprietários de mais de um imóvel. Ficarão "debaixo das pontes".

Os locadores, como ocorria antes da vigência da Lei do Inquilinato, em 1991, não darão mais os seus imóveis em locação.

O déficit habitacional aumentará.

A crise social baterá à porta de todas as famílias.

Tão equivocada foi, e é, a decisão do Ministro Carlos Veloso que já começam a pipocar outras desastradas decisões, como aquela tomada pelo Desembargador Otávio Augusto de Freitas Barcelos, da 15ª. Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, no Mandado de Segurança n° 700116110292, ao deferir liminar, no dia 04 de maio de 2005, para suspender leilão de imóvel de fiador, fundamentando a sua decisão com os termos da decisão do Ministro Carlos Veloso do dia 25 de abril de 2005, que nem oficialmente estava publicada !

Veja-se a velocidade das "ondas tsumanis" !

Pergunta: Os representantes do mercado imobiliário já começaram a agir para evitar que ocorra um colápso no mercado de locações, provocado pela recente decisão do STF?

A indigitada decisão, conforme já acentuei, não é do Supremo Tribunal Federal. É decisão monocrática do Ministro Carlos Velloso. Felizmente vivemos em pleno regime democrático de direito e dessa decisão cabe recurso, a fim de ser apreciado por outros Ministros.

A FENADI - representando a ABAMI, ABMI, os SECOVI,s de todos os Estados Brasileiros, integrantes da CCAI Câmara de Comércio de Administração Imobiliária - vinculada à Confederação Nacional do Comércio, presidida pelo dr. Pedro Wähmann, Presidente do SECOVI do Estado do Rio de Janeiro, um dos sólidos baluartes na luta pelos direitos dos locadores e locatários - já ofereceu o recurso cabível, a fim de o Supremo Tribunal Federal se pronuncie de modo pleno sobre a questão.

Temos esperança de que o próprio Ministro Carlos Velloso reveja sua decisão, ou, então, que os demais integrantes do Supremo Tribunal Federal, reformem a decisão monocrática posta em pauta.

Pergunta: Embora a decisão do STF não exonere o fiador (a mesma elimina a possibibilidade de penhora do único bem de família do fiador), a exoneração da fiança tem sido colocada em xeque com muita freqüência ao longo dos últimos anos. Se uma decisão futura do STF abrir precedentes para exoneração do fiador, que riscos o setor poderá enfrentar?

Resposta: Essa é outra questão que está atormentando o mercado de locações.

Certos ministros do Superior Tribunal de Justiça, não todos, e não o Supremo Tribunal Federal, estão entendo que a fiança tem validade somente dentro do prazo inicial da locação. Terminado o prazo certo contratual e prorrogada a locação por prazo indeterminado o fiador poderá eximir-se a da sua obrigação locatícia.

É, no entanto, inteiramente equivocado esse entendimento.

Com efeito, o art. 39 da Lei do Inquilinato é expresso em afirmar que "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel".

A Lei do Inquilinato é lei ordinária e especial. O Código Civil é lei ordinária e geral. Ambas estão no mesmo nível hierárquico. No entanto, a lei especial se sobrepõe à lei geral em tudo aquilo que ela dispuser de modo diferente. Tanto isso é verdadeiro que o próprio Novo Código Civil no seu art. 2.036 dispõe que: "A locação de prédio urbano, que está sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida".

Logo, o Superior Tribunal de Justiça, como guardião da lei infraconstitucional tem o dever de fazer com que as decisões judiciais de primeiro e segundo graus respeitem a regra no sentido de que a responsabilidade do fiador se estenda até a efetiva devolução do imóvel.
Acontece que depois da edição da Súmula 214 - que diz, de modo correto, que "o fiador da locação não responde por obrigação resultante de aditamento ao qual não anuiu" - alguns Ministros do STJ passaram a permitir a exoneração do fiador sob os argumentos (1) de que a fiança deverá ser interpretada de modo restritivo (2) que ninguém é obrigado a permanecer fiador a vida inteira.

Ora, a fiança na locação é para garantir a mesma locação até a efetiva devolução do imóvel. Findo o prazo ajustado se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as mesmas condições do contrato. São disposições legais previstas no § 1° do art. 46 (locação residencial) e no parágrafo único do art. 56 (locação não residencial). Vale dizer, a locação é prorrogada por vontade do locatário em permanecer no imóvel sob o manto da lei. Portanto, não ocorre ai "aditamento" ao contrato, mas, sim, incidência da lei. Logo, não guarda o menor sentido, e sem qualquer amparo legal, as decisões que exoneram o fiador com espeque na mencionada Sumula 214 de STJ.
Felizmente, diante de tenaz trabalho jurídico desenvolvido pelos advogados da FENADI, CCAI, SECOVI,s., ABAMI e ABMI diversas decisões tem sido ultimamente proferidas reafirmando a plena vigência do disposto no art. 39 da Lei do Inquilinato, e, espero, que, em breve, a Seção competente harmonize as decisões divergentes entre as Turmas, colocando uma pá de cal no desassossego reinante no mercado de locações, em prejuízo dos próprios locatários, que poderão ser despejados à mingua de garantidor das obrigações locatícias.

Pergunta: Estamos voltando ao período anterior à sanção da Lei 8.245/91, fase de instabilidade e desequilíbrio da relação entre locadores e locatários ?

Infelizmente, sim.

A instabilidade que reinava antes de 1991, e que foi espanada com a edição da Lei n° 8.145/1991, está aos poucos voltando.

De notar que não são fatos sociais que estão gerando tal instabilidade, mas, sim, essas esdrúxulas decisões judiciais!

Aos poucos o enorme esforço realizado por todos aqueles que mourejam no mercado imobiliário está indo por água abaixo.

Estão afastando as mãos dadas por locadores e locatários, que uníssonos levantaram a bandeira branca contra as incertezas que viviam, para passarem a conviver na mais absoluta paz, que já perdura há mais de treze anos.

Em 1991 acabou-se o pêndulo, ora de lei a favor do locador e contra o locatário. Ora de lei a favor do locatário e contra o locador.

Não. Estabeleceu-se regime legal no qual ambas as partes estão com seus direitos e deveres no mesmo nível. Ninguém é contra ninguém.

Ambos os lados estão irmanados. A paz voltou a imperar.

Vale a pena relembrar o que escreveu o então deputado federal Gustavo Krause, quando os homens e mulheres, que labutaram durante meses na elaboração do Anteprojeto da lei o entregaram ao Governo e este por ter vislumbrado a perfeição do projeto de lei, remeteu-o ao Congresso Nacional em regime de urgência, sem a mínima modificação: "Com esse propósito o projeto apresenta uma virtude e algumas providências importantes. A virtude consiste no debate que envolveu uma ampla representação social. Desta forma, o projeto chega ao Congresso com razoável taxa de consensualidade e aceitável lastro de legitimidade democrática".

Ou seja, o então Projeto da Lei do Inquilinato não foi editado por escribas fora e alheios da realidade do mercado de locações, nem oferecido pelo Chefe do Poder Executivo da época.

Ao contrário, foi a sociedade brasileira, por seus legítimos representantes, quem escreveu a Lei do Inquilinato, procurando conciliar tudo e conseguiu nesses longos treze anos de sua trajetória.

Não nasceu do conforto dos vistosos gabinetes de estofados tapetes. Veio da poeira dos sapatos dos homens do povo. Veio para resolver. Não veio para confundir.

É pena que alguns poucos venham estragar tudo aquilo que foi construído com amor e sensibilidade para as agruras daqueles que necessitam alugar imóveis para as suas moradias.

Preocupa-me a situação das próximas gerações de pretendentes a locação de imóveis, em razão dos estragos que estão pretendendo realizar na Lei do Inquilinato, com decisões judiciais ilegais e distanciadas da realidade social.

Ainda bem que muitas "Teresas de Andrade Castro Neves" existem no seio do Poder Judiciário, e inúmeros e talentosos advogados, como o dr. Luiz Fernando Marin, estão debruçados sobre o problema buscando argumentos técnicos, jurídicos e sociais para demonstrarem aos julgadores que estão na contra mão da história, e que suas canetas estão chocando "ovos" dos quais poderão nascer "serpentes", que devorarão os locatários, cujas decisões, diz-se, pretende-se proteger.

Pergunta: O Sr. Poderia contar a trajetória da legislação inquilinária do Brasil, já que é um dos pilares dessa História ?

A partir do mês de maio de 1989, por sugestão do deputado Francisco Dorneles e a pedido da FENADI e da ABADI o hoje Desembargador Sylvio Capanema de Souza, o professor Pedro Cantizano e eu elaboramos anteprojeto de uma nova lei do inquilinato que resolvesse os problemas então existentes. Trabalhamos de maio a setembro de 1989. Submetemos o anteprojeto aos membros da Convenção Nacional, realizada em Curitiba, no Paraná, onde foram oferecidas varias sugestões por locadores e locatários, foi aprovado e encaminhado pela FENADI à Presidência da República. Em setembro de 1990, mediante a Portaria Interministerial n° 234, foi criada a Comissão Interministerial encarregada de elaborar o Projeto de lei governamental, cujos estudos tiveram por base o anteprojeto de havíamos elaborado. Dessa Comissão fizemos parte juntamente com os representantes do Ministério da Ação Social; Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento e do Ministério da Justiça; advogados; representantes dos locatários de lojas de rua e de Shoppings; da FENADI; da CBCI; da Associação Nacional dos Inquilinos Intranqüilos; da ABADI; da ABRASCE; da ALOJERJ; do COFECI; do CRECI de São Paulo; do IRB; do SECOVI; do SINDUSCON; do PROCON de Brasília; além de magistrados e muitas outras pessoas, pessoalmente ou mediante sugestões escritas. Reuníamos todas as segundas e terças-feiras de setembro de 1990 até abril de 1991. Inúmeras reuniões e audiências públicas. Escrevemos diversos "borrões" até chegar ao texto definitivo. Nesse meio tempo o deputado Nilson Gibson, apresentou como Projeto de Lei, que recebeu o n° 372, a íntegra do anteprojeto que havíamos redigido. Em abril de 1991 o anteprojeto da Comissão Interministerial ficou pronto; entregue ao Governo Federal e este, sem ter efetuado a mínima modificação no seu texto, o remeteu ao Congresso Nacional, em caráter de urgência, tendo afirmado na Mensagem encaminhativa:

"Reunindo os segmentos mais representativos da sociedade, buscou a Comissão ouvir, de forma ampla, locadores, locatários, administradores de imóveis e construtores, e, a partir de inúmeras sugestões encaminhadas, dar expressão jurídica às inquietações que envolvem o mercado de locações de imóveis".

Quando o Projeto de Lei chegou à Câmara dos Deputados, por sugestão do empresário Marconi Nuldeman, fui convidado pelo deputado relator Gilson Machado, da Comissão de Economia, Industria e Comércio, para assessorá-lo no estudo das 207 emendas apresentadas pelos deputados, bem como elaborar as minutas do relatório e do substitutivo, cujo trabalho final foi aprovado no dia 18 de junho de 1991. Nesse momento aconteceu fato inédito no Congresso Nacional: os relatores da Comissão de Constituição e Justiça e de Redação, deputado Renato Viana; Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior, deputado Gustavo Krause, e da Comissão de Defesa do Consumidor, Meio Ambiente e Minorias, deputado Aécio Neves, aderiram a esse relatório, substitutivo e projeto, de modo total, integral e absoluto assinado-o em conjunto, porque não haviam mais divergências a serem apuradas naquela ocasião, tendo a seguir sido aprovado o Projeto no Plenário da Câmara Federal em penas duas sessões, em junho de 1991, uma vez que a sociedade brasileira forjou a nova lei com o propósito de solucionar todas as questões que afligiam os locadores e locatários. Em julho de 1991 houve o recesso do Congresso Nacional. Em agosto de 1991, no Senado Federal, fui convidado pelo relator senador Elcio Álvares para assessorá-lo e ajudá-lo no estudo das 18 emendas apresentadas pelos senadores, assim como, por igual, redigir os pareceres e substitutivo. Registre-se que, naquele momento, os senadores receberam inédito documento assinado por representantes de locadores e locatários, dizendo: A FENADI e a Associação dos Inquilinos solicitam a V. Exa. o comparecimento à votação acima referida, que está na Ordem do Dia do dia 4 de setembro de 1991, nesta quarta-feira, às 14h30. Essas entidades solicitam a V. Exa.. que votem o referido projeto, observando o esforço havido na Câmara dos Deputados, com um parecer único, elaborado pelos quatro Relatores das quatro Comissões."

O Senado Federal aprovou doze emendas e o Projeto voltou à Câmara Federal, onde foram aceitas onze emendas e rejeitada uma delas, a emenda que hoje é o art. 82 da Lei n° 8.245/1991, para criar a favor do locatário a possibilidade de que ele locatário apresente fiador proprietário de um único imóvel de sua residência, por isso a Câmara Federal rejeitou a emenda do Senado Federal e hoje existe o art. 82, que criou a exceção que permite a penhora do único imóvel residencial do fiador, cujo instituto está agora sendo inquinado de inconstitucional, sem razão.

Nós, e outros, demos nossa contribuição para a pacificação no relacionamento entre locadores e locatários.

Conseguimos nosso objetivo.

Acabaram as ações de despejo por retomada.

Somente umas poucas ações renovatórias são aforadas, quase todas tão somente para garantia do direito à renovação compulsória e logo a seguir são extintas, por acordo entre locatário e locador.

As ações consignatórias são em números ínfimos.

Apenas as ações de despejo por falta de pagamento existem em quantidade expressiva, não por deficiência do texto da lei do inquilinato, mas em conseqüência dos desempregos e das dificuldades financeiras dos locatários.

O certo é que o mercado de locações a partir da Lei n° 8.245/de 1991 passou a viver em paz, ao contrário dos anteriores regimes "pendulares", ora para o lado dos locadores, ora para o lado dos locatários, sem resolver as aflitivas e tormentosas questões.

Pena que, agora, certas nuvens negras estão surgindo, vindas de decisões judiciais desastrosas ...