Ações para a redução da inadimplência condominial

Com o advento do Novo Código Civil que estipulou a multa de somente 2% para os débitos condominiais, tem sido preocupação constante a inadimplência que se verifica no mercado da gestão condominial.

Para diminuição dessa inadimplência, e, em conseqüência, os condomínios não venham a sofrer estrangulamento financeiro e solução de continuidade nos pagamentos de suas obrigações, damos tratamento à redução dela inadimplência, resumidamente, em três etapas:

Primeira: em conjunto com a administração do Condomínio são definidos prazos e os acordos a serem propostos aos condôminos inadimplentes, e o Síndico e os Membros do Conselho têm a segurança de conhecerem todas as etapas deste processo.

Em seguida, são remetidas aos condôminos inadimplentes cartas-cobrança; são abordados por telefone e notificações extrajudiciais, sendo certo que permanentemente o condomínio conta com nossa assistência profissional.

Segunda: protesto extrajudicial do documento de dívida consistente na ata da assembléia geral que estipulou o rateio das despesas condominiais, mais a convenção condominial que estabelece as penalidades para o atraso, mais o cálculo discriminado do débito acompanhado dos recibos de condomínio;

Esclareça-se que essa modalidade de cobrança é permitida pela Lei Federal nº 9.492/97, que regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida, inserido no contexto de evolução legislativa a criar mecanismos simples e céleres de solução de conflitos e interesses, além do seu baixo custo;

Não se alegue que apenas os títulos executivos devem ser considerados documentos de dívida, pois não há qualquer disposição, inserta na Lei 9.492/97, ou em outra lei, que prescreva limite ao conceito de documento de dívida.

As despesas do condomínio são devidas por força de lei, rateadas entre os condôminos, que as pagam no prazo previsto na convenção através de cota condominial aprovada por assembléia realizada nos termos da Lei.

A condição de condômino e aprovação do valor da cota em assembléia não deixam dúvida sobre a existência do débito líquido e certo, passível de protesto.

Qualquer meio de prova escrita que comprove a existência de uma relação creditícia, líquida e certa, e aí, repete-se, encontra-se a Ata da Assembléia Geral, que dentre outras estipulou os rateios necessários aos cumprimentos das obrigações financeiras do condomínio, há de ser admitida como documento de dívida, sujeita ao protesto.

Não se pode limitar o que a lei não limita.

Ainda sobre o tema, cabe lembrar aqui o entendimento do Presidente do Instituto de Protestos do Brasil, Doutor Leo Barros Almada, de que 85¨% dos inadimplentes que têm o título protestado, quitam seu débito com os condomínios.

Afirma "A Lei é inovadora porque dá ao credor a possibilidade de protestar qualquer documento que comprove que há uma dívida. Como as cotas condominiais equivalem ao rateio de despesas previamente acordadas pelos moradores, até uma ata de reunião de condomínio pode ser um documento de dívida".

Finalizando o tema, em recentíssimo artigo inserido na Revista Abami - Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário - em verdadeira aula de direito o Dr. Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho, Tabelião e ex Juiz de Direito, consolida esse entendimento, como se pode colher do artigo publicado na mencionada periódica, que em trecho destacado dispõe que:

"... desde que regularmente aprovadas pelas as assembléias condominiais são devidas as despesas de rateio. A prova deste fato será ministrada facilmente pelo apresentante de documento de dívida, bastando que exiba cópia da ata da assembléia que autorizou a despesa. Por sua vez, o fato de não haver, eventualmente, assinatura do devedor na convenção ou na assembléia que deliberou sobre a realização da despesa, seja ordinária ou extraordinária, não lhe retira a certeza..."

"... o fato de ser necessária à apresentação de uma planilha discriminando os débitos, corrigindo a dívida e incluindo juros moratórios não descaracteriza sua liquidez, segundo posição doutrinária e jurisprudencial já há muito sedimentada. Por fim, a cota condominial é exigível a partir do momento em que não paga na data estabelecida para o seu vencimento, sendo certo que a partir de então passam a incidir juros moratórios, na forma do parágrafo primeiro do artigo 1336 do Novo Código Civil. Verifica-se, pois, que a cota condominial atende a todos os requisitos para a sua cobrança, que são os mesmos aos quais estão sujeitos um título executivo extrajudicial, embora não seja expressamente atribuída à ela tal condição pela lei processual civil. Pelas razões já explicitadas, a cota condominial, a despeito de não se constituir título executivo (artigo 585 do CPC), é, inequivocamente, um documento de dívida, estando sujeita, portanto, à protesto, na forma do artigo 1º da Lei 9492/97"

Terceira: ultrapassadas as duas etapas anteriores e permanecendo o condômino em mora com o débito condominial, resta a propositura de Ação Sumária de Cobrança, no Fórum da Comarca da situação do imóvel, em cuja ação judicial o condômino devedor será citado para comparecer a audiência de conciliação, instrução e julgamento, apresentar contestação, e produzir provas.

Com essas medidas, diminuiu-se a inadimplência dos condomínios que prestamos serviços jurídicos.

As vantagens para os Síndicos e os Condomínios são indiscutíveis, uma vez que o processo de cobrança torna-se impessoal, evitando o confronto direto entre o Síndico, o Gestor Condominial e o condômino devedor, situação essa que gera constrangimentos e prejudica o objeto principal.

E mais, na ânsia de pressionar os devedores, porque também é cobrado pela coletividade condominial adimplente, o síndico pode, ainda, se expor a processos de indenizações por danos morais.

Sendo a cobrança feita por escritório jurídico especializado que, acima de tudo, age com discrição ética, porque conhece e respeita a legislação, fica esse risco totalmente descartado.