Entrevista do dr. Geraldo Beire Simões ao assumir a Presidência da ABAMI

O que representa para o senhor assumir a presidência da ABAMI ?

A ABAMI foi idealizada por aqueles, como nós, que viram a necessidade de ser criado um fórum para os advogados que militam no direito imobiliário, administram locações e, alguns, até mesmo administram condomínios edilícios, e não possuíam local apropriado para se reunirem para trocarem informações e experiências. Então, há 16 anos foi criada a ABAMI para agrupar esses profissionais. Inicialmente, reuníamos em minúscula sala situada no Edifício à rua da Assembléia n° 93. Posteriormente, mudamos para a rua da Assembléia n° 41, para um espaço maior, contendo um pequeno espaço para auditório. Não tínhamos sequer cadeiras, que foram doadas pelos então associados. Ai sob a presidência da dra. Maria Lucia Teixeira da Silva, a querida "Malu", resolvemos realizar reuniões todas as terças-feiras, ainda que " chovesse canivetes". Durante todos esses anos, sempre estive presente em todas as atividades realizadas pela ABAMI, tais como seminários, palestras, cursos, ABAMI,s Itinerantes, ENAI,s. Por estar envolvido em outras atividades, embora sempre convidado, não aceitei ser Presidente. Agora, resolvi aceitar. È muito gratificante assumir a presidência da entidade da qual sou um dos "pais".

Que conquistas o senhor considera mais relevantes na história desta Associação?

Sem qualquer sombra de dúvida, a credibilidade que a ABAMI conquistou junto ao mundo jurídico, pelos relevantes serviços que tem prestado, seja perante os membros do Poder Judiciário Estadual; seja perante os Poderes Executivos Federal, Estadual e Municipal; seja perante os Poderes Legislativos Municipal, Estadual e Federal; seja perante a Ordem dos Advogados; seja perante as demais entidades voltadas para o mercado imobiliário tais como CCAI da CNC; SECOVI, FENADI, ABADI, ADEMI, SINDUSCON, FIABCI, CRECI, COFECI, SINDIMÓVEIS e outras.

O que falta ainda ser feito ? Quais as principais metas do Plano de Governo da sua Diretoria para os próximos dois anos ?

Acho que sempre tem alguma coisa ainda a ser realizada. Eu sou intranqüilo incorrigível. Se tivesse no pulso relógio do "tamanho do da Central do Brasil ...", muito e muito mais faríamos. Mas certamente muito será feito, porque tanto os membros da Diretoria, quanto os membros dos Conselho Consultivo e Fiscal estão imbuídos da vontade de prestar os melhores serviços possíveis à comunidade jurídica. Aliás, contado com o "braço direito" do meu sobrinho o Diretor Jurídico dr. Sergio Murilo Herrara Simões e do "braço esquerdo" da Vice-Presidente dra. Ângela Maria Soares da Conceição, será muito fácil "tocar o barco" da ABAMI, ainda mais contando, sem qualquer exceção, com "todos os braços" de todos os diretores e conselheiros. Acredito que as principais metas do meu Plano de Governo são: a "CAMPANHA DO + UM", ou seja aumentar o quadro social, não somente para que a ABAMI se fortaleça mais ainda, mas também para dar oportunidade àqueles que estão ansiosos para integrarem o nosso "time"; restabelecimentos das realizações das "ABAMI,s Itinerantes", nos diversos Municípios do Estado do Rio de Janeiro, em conjunto com as Delegacias do SECOVI-RIO; das Sub-seções da OAB e das Faculdades de Direito locais; promover, periodicamente, seminários, sobre temas específicos, diretamente vinculados ao Direito Imobiliário, em forma didática e dinâmica, abordando as novas leis, a fim de apreendê-las e divulgá-las entre os associados e terceiros interessados, tal iremos fazer em janeiro de 2006, tendo como foco a nova lei do Agravo, decorrente da Lei 11.187/2005, que entrará em vigor justamente no mês de janeiro de 2006; aprimorar e aumentar a circulação da REVISTA ABAMI, para mensal; aprimorar a "Página" da ABAMI na INTERNET, e incrementar os CURSOS sobre os mais variados temas de direito.

Como o senhor avalia o setor imobiliário hoje ? O cenário está mais propício hoje à atividade do que há três décadas atrás, no que se refere à legislação, economia e política?

O setor imobiliário sempre foi bom no curso dos anos. Aplicação em imóvel é a mais segura e rentável, desde que a longo prazo. Tolos são aqueles que aplicam suas economias em ações e moedas estrangeiras, que aparentam serem mais rentáveis, a curto prazo, mas no final das contas sempre perderam para a segura renda proporcionada pelos imóveis. Quando os endinheirados aprenderem essa lição irão comprar imóveis para locação e ai não somente farão ótimos negócios mas também contribuirão para o fim social reservado aos imóveis. A legislação do inquilinato de 1991 colocou uma pá de cal na discórdia entre locadores e locatários. Muito antes da implantação do Plano Real, ocorrido em meados de 1994, a lei do inquilinato de 1991 já havia produzido os efeitos que permanecem até agora. Hoje reina a paz. O único problema - e a culpa não é da Lei 8.245/91 - é a demora da ação de despejo por falta de pagamento. Para resolver esse problema, a CCAI e a FENADI e demais entidades já apresentaram ao Governo Federal anteprojeto de lei que minutamos, objetivando acelerar a ação. Depois da perda da eficácia da MP 252, a outra MP 255, apelidada de "MP do Bem" (significando dizer que todas as demais são "do Mal" ...) oferece mais um estímulo na aplicação em imóveis, qual seja a isenção do imposto sobre o ganho de capital, o que certamente irá gerar uma série de compra e venda em cadeia, movimentando a economia. Portanto, o cenário do setor imobiliário sempre foi propício e continuará sendo.

Quais os principais desafios que os empresários e advogados do setor imobiliário hoje enfrentam?

Certamente o principal desafio é a insegurança advinda de certas decisões judiciais. Algumas delas até mesmo contrariando regra expressa da lei, como está ocorrendo com o art. 39 da Lei n° 8.245/91. Algumas decisões estão permitindo a exoneração do fiador de locação, após o término do prazo contratual, embora a locação prossiga a prazo indeterminado por força de outras expressas disposições legais contidas no § 1° do 46 e no parágrafo único do art. 57 da Lei n° 8.245/91. Alguns desavisados julgadores chegam ao ponto de aplicar a regra geral do Novo Código Civil, contida no art. 835, esquecendo-se (ou quem sabe, desconhecendo ...) que o próprio Novo Código Civil, no seu art. 2.036 dispõe de modo expresso que "A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida". Outra desastrada decisão judicial é aquela proferida pelo Ministro Carlos Veloso do STF entendendo que seria inconstitucional o disposto do inciso VII do art. 3° da Lei 8.009/90, que permite a penhora de imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Felizmente, essa decisão é monocrática e está sujeita à apreciação pelas Turmas e Plenário do Supremo Tribunal Federal. Não acreditamos que essa decisão venha a prevalecer. Do contrário, deverão ser considerados inconstitucionais todos os demais incisos I ao VI do art. 3° da Lei 8.009/90, vedando-se, desse modo, que os credores de financiamentos de construções ou aquisições de imóveis, recebam as prestações (inciso II); as cobranças de imposto predial ou territorial, levando as Prefeituras à falência (inciso IV); as execuções das hipotecas sobre imóveis, fazendo com que não haja mais financiamentos de imóveis (inciso V), e, até mesmo impossibilitando a execução de imóvel adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória e ressarcimento, indenização ou perdimento de bens (inciso VI), o que, por absurdo, será um maná para os criminosos...

Que medidas governamentais o Sr. poderia apontar que poderiam ser implementadas com objetivo de reduzir o déficit habitacional, regular o mercado de locações (principalmente no que se refere às garantias locatícias) e o problema da inadimplência nos condomínios ?

A solução do déficit habitacional para as pessoas de pouca renda é a construção de imóveis para locação, valendo os alugueres como pagamento para a futura pelo locatário. Os recursos para tal projeto virão do FGTS e do FAT. Já a solução para a classe média será aumentar-se as faixas de financiamentos, com a redução dos juros, já que os investidores, hoje, possuem a garantia da alienação fiduciária. No que diz respeito às garantias locatícias, está cada vez mais difícil para os locatários apresentarem fiadores. Daí importante que as garantias sejam livremente pactuadas entre locadores e locatários. Quando vier a ser aprovada a modificação na lei do inquilinato, possibilitando seja célere a ação de despejo por falta de pagamento, a figura do fiador passará a ser coisa do museu legislativo. Quanto à inadimplência nos condomínios grande parte dela é decorrentes dos diversos percalços financeiros vividos pelos condôminos, tais como desemprego, doenças em familiares e outros. Por outro lado, alguns condôminos sem qualquer dificuldade financeira aproveitam-se do fato de o Novo Código Civil ter estabelecido multa de somente 2% (dois por cento), para, em prejuízo da massa condominial, deixar "para depois" o pagamento da sua contribuição. As soluções para o Condomínio serão a) na conformidade do disposto na parte final do art. 1° da Lei 9.492, de 1997 promover o protesto do debito condominial, porque se trata de "documento de dívida", conforme previsto na lei; b) estabelecer juros em quaisquer percentuais que os condôminos escolherem, já que o Novo Código Civil estabeleceu a liberdade das taxas de juros (art. 406); c) além de estabelecer os juros moratórios em percentuais livres, aplicar as multas, conforme o caso, de até a cinco vezes o valor da contribuição mensal, independentemente das perdas e danos que se apurarem, em decorrência de descumprimento de deveres condominiais (art. 1.336 § 2° Cód. Civil), ou de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, por descumprimento reiterado com os deveres perante o condomínio (art. 1.377 do Cód. Civil); d) pleitear dos congressistas que modifiquem o disposto no § 1° do art. 1.336, para estabelecer que a multa por atraso no pagamento da contribuição seja de 0,66% por cada dia de retardo até o máximo de 20%.

PERFIL

Breve curriculum profissional:

Co-autor do projeto da Nova Lei do Inquilinato, assessor do Deputado Federal e do Senador relatores do Projeto de Lei n° 912/91, que se converteu na Lei n° 8.245/01; fundador e sócio honorário da ABAMI ; conselheiro nato da ABADI; ex-diretor do SECOVI-RJ; ex-Conselheiro do CRECI-RJ; assessor jurídico do SINDIMÓVEIS; ex-Conselheiro da OAB-RJ; Procurador aposentado da ALERJ; ex-Vice Presidente da JUCERJA; advogado militante, especializado em direito imobiliário e autor do livro "Questões controvertidas de Locação e Condomínio".

Um livro:

"A luta pelo Direto", de Rudolf Von Ihering

Uma obra jurídica:

O Código Civil e o Código de Processo Civil e legislação civil e processual em vigor, de Theotônio Negrão.

Uma conquista:

A minha mulher Olívia.

Uma frase, citação ou ditado:

Viver é perigoso.