Mercadante Simões Advogados

A Lei n° 11.977, de 07 de julho de 2009, refere-se à Conversão da Medida Provisória n° 459, de 2009, e dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas; altera o Decreto-Lei n° 3.365, de 21 de junho de 1941, as Leis n°s 4.380, de 21 de agosto de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 10.257, de 10 de julho de 201, e a Medida Provisória n° 2.197-43, de 24 de 2001; e dá outras providências.

O que interessa neste rápido escrito é a regra do art. 72 da aludida Lei n° 11.977, de 07/07/209, incrustado no CAPITULO IV, DISPOSIÇÕES FINAIS, com a seguinte redação:

“Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.” (os negritados são nossos)

Consoante é consabido, na Ação Sumária de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio, prevista na alínea “b” do inciso II do art. 275 do Cód. Proc. Civ. normalmente a dita Ação é proposta em face do proprietário, cujo nome consta da tábua registral, com a sua citação, e também em face do possuidor do imóvel, a diversos títulos, por igual com a sua citação.

Tal sistemática é usada a fim de que se não pagas as cotas condominais devidas pelo possuidor, pudesse ser penhorado o imóvel para posterior praceamento, já que se está diante de dívida propter rem.

Ocorre que tal procedimento ocasionava incômodos àquele proprietário que, de qualquer forma, já havia alienado o imóvel a terceiro, e este, embora na posse do bem, usufruindo de todas as vantagens condominiais, não paga as contribuições previstas pelos demais comunheiros.

Acreditamos que nessa nova disposição posta no pré-falado art. 72 o legislador enfrentou a questão e a resolveu, uma vez que “Nas ações judiciais de cobrança (...) de cotas de condomínio (...) o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, razão pela que será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.

Significa dizer que nas Ações Sumárias de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio, não mais haverá necessidade de ser citado otitular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário, mas, tão somente notificado, cujo ato nenhum transtorno lhe ocasionará.

Outra rápida leitura que fizemos do referido art. 72 diz respeito à expressão “ou execução” contida na primeira parte do texto do mencionado art. 72: “Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio”

Sabe-se, mais, que no vigente processo civil não há mais a figura da “execução da sentença”, mas, sim, o cumprimento da sentença.

Parece-nos que o legislador incluiu a cobrança de cotas de condomínio, no rol dos títulos executivos extrajudiciais elencados no art. 585 do Cód. Proc. Civ.

A nosso sentir, restou positivada nessa redação do art. 72 da Lei n° 11.977/2009, a tese do advogado Hamilton Quirino Câmara, sustentada na sua obra “Condomínio Edilício –Manual Prático com Perguntas e Respostas” Editora Lúmen Juris, 2ª. Edição, págs. 215/217.

Todavia, os síndicos não deverão esquecer do alerta do aludído dr. Hamilton Quirino: “teremos que levar em conta que a cada execução estar-se-á limitando o valor a cobrar, ao passo que a sentença decorrente do processo sumário pode contemplar a dívida inicial e a que se vencer durante a tramitação da lide”.