Ainda a responsabilidade do fiador na locação urbana

 

 

Geraldo Beire Simões (*)

 

 

1.                     O Boletim de Direito Imobiliário n° 05/2007 (pág. 06/07) publica artigo de autoria do advogado e professor dr. Luiz Antônio Scavone Junior  sob o título “O fiador e a prorrogação do contrato de locação”, em cujo trabalho fala que em “recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça” “firmou o entendimento segundo o qual, mesmo havendo cláusula expressa que preveja a obrigação até a entrega das chaves, o fiador não pode ser responsabilizado por débitos referentes ao período de prorrogação ao qual não anuiu, na esteira do enunciado n° 214 da Súmula/STJ.”

 

2.                     No aludido trabalho o mencionado articulista menciona o voto proferido pelo Ministro Gilson Dipp no Ag.Rg no RESP n° 833.492-SP, julgado no dia 12 de setembro de 2006 (anote-se essa data, porque importante para o que se vai dizer a seguir),

 

Menciona, ainda, o voto proferido pela Ministra Laurita Vaz  no Ag.Rg no RESP 832.271-SP, julgado no dia 19 de outubro de 2006  (anote-se também essa data, porque importante para o que se vai dizer a seguir).

 

E externa a sua  opinião no sentido de que “Portanto, não importa se o fiador firmou contrato mediante o qual se obrigou até a efetiva entrega das chaves ou mesmo se renunciou ao direito de pedir exoneração.” “Seja como for, – continua – uma vez terminado o prazo originalmente contratado, o fiador estará livre do pesado mister de garantir a locação.”

 

 

 

3.                     Ainda no mesmo Boletim de Direito Imobiliário n° 05/2007 (pág. 0914) está estampado  Acórdão proferido no Ag.Rg no Agravo de Instrumento n° 769.366-RJ (2006/0091402-5), julgado no dia 21 de novembro de 2006  (anote-se ainda essa data, porque importante para o que se vai dizer a seguir),  cujo feito teve como relator o Ministro Gilson Dipp,  debaixado da seguinte ementa:  “I -O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento no sentido de que a fiança como contrato benéfico, não admite a sua interpretação extensiva, não tendo eficácia a cláusula contratual que preveja a obrigação fidejussória até a entrega das chaves, ou que pretenda afastar a disposição do art. 819 do Código Civil (1.483 de CC/16). Assim, há que se ter com termo final do período a que se obrigaram os fiadores a data na qual se extinguiu a avença locativa originária, impondo-se afastar,  para fins de responsabilização afiançatória, o lapso temporal que se seguiu, creditado à conta de prorrogação do contrato”. “II – A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento dessa Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação do fiador até a entrega das chaves. Precedentes.”

 

 

4.                     Todavia,  não se revestem da mínima razão tanto a opinião do  dr. Luiz Antônio Scavone Junior,  quanto os entendimentos dos Ministros  Gilson Dipp e Laurita Vaz.

 

 

5.                     Consoante já ressaltado, os arestos invocados pelo articulista foram julgados pela 5^a. Turma nos dias  12 de setembro de 2006 (Ag.Rg no RESP n° 833.492-SP)  e 19 de outubro de 2006 (Ag.Rg no RESP 832.271-SP), respectivamente,  e o acórdão do Ag.Rg no Agravo de Instrumento n° 769.366-SP foi julgado no dia 21 de novembro de 2006.

 

 

6.                     Ocorre que  - conforme ressaltamos no nosso trabalho publicado no DLI n° 35/2006, pág. 03) -  no DIA 22 DE NOVEMBRO DE 2006,  em data posterior às antes mencionadas, a TERCEIRA SEÇÃO do Superior Tribunal de Justiça -  composta pelos ministros integrantes das 5^a. e 6^a. Turmas, competentes para conhecer e julgar questões de locação - no julgamento dos Embargos de Divergência no RESP 566.633-CE (registro 2004/0102172-5), mediante os votos dos Ministros Paulo Medina, Hélio Quáglia Barbosa, Arnaldo Esteves, Hamilton Carvalhido e Paulo Galotti,  firmou o entendimento, como de fato firmado restou, no sentido de que “se o contrato de locação contiver cláusula que obrigue o fiador até a entrega das chaves mesmo na hipótese de prorrogação do contrato, revela que este tinha plena ciência de que o vínculo poderia avançar a prazo indeterminado, devendo o fiador responder pelos débitos gerados pelo afiançado.”  

 

 

                        Decidiu, ainda, a aludida Terceira Seção “remeter o acórdão à Comissão de Jurisprudência, para revisão da Súmula n°  214”.

 

 

7.                     Ora, diante da decisão tomada pela Terceira Seção do STJ todas as decisões contrárias àquela tomada no ERESP 566.663-CE irão para o museu de entendimentos sem fundamentos técnicos que pudessem justificar o descumprimento da expressa regra contida no art. 39 da Lei n°  8.245/91, justamente por aqueles que são os guardiões da legislação infraconstitucional.

 

 

8.                     Desse modo,  diferentemente da opinião do dr.  Luiz Antonio Scavone Junior a recente  jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,  essa, sim, na verdade recente, e, principalmente, tomada pela Terceira Seção, regimental e hierarquicamente superior às decisões  isoladas quer das 5^a. ou  6^a. Turmas, quer dos votos monocráticos dos seus Ministros, assentou como devia, e deve, que  o fiador é responsável pelos débitos de seu afiançado seja durante o prazo determinado, seja no prazo indeterminado, salvo se houver expressa previsão contratual em sentido contrário.

 

 

9.                     Outro importante aspecto presente na decisão da Terceira Seção foi a remessa do acórdão à Comissão de Jurisprudência, para revisão da Súmula n° 214.

 

Relembrando, o disposto na Súmula n° 214 diz: “O fiador na locação não responde por obrigação resultante de aditamento ao qual não anuiu.”

Correta a disposição dessa Sumula 214, porque não se pode imputar ao fiador qualquer obrigação acertada entre o locador e o locatário sem que, ele fiador, tenha anuído.

10.                   Acontece que determinados julgadores, até mesmo Ministros do STJ, passaram a emprestar a essa Súmula 214 interpretações inteiramente equivocadas,  como aquelas que entendiam que a prorrogação da locação,  decorrente de disposição expressada no § 1° do art. 46 da Lei n° 8.245/91, segundo o qual “findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.”   A mesma idéia está prevista no parágrafo único do art. 56 da Lei n° 8.245/91.

 

Ora, atinge as raias do absurdo entender-se, como alguns entendiam, que  essa prorrogação do prazo da locação, mantidas as condições do contrato, importaria em “aditamento”  ao qual  o fiador não teria anuído.

 

Por isso, será muito bom que a Comissão de Jurisprudência do STJ  ao efetuar a revisão da Súmula n° 214 deixe bem claro qual o seu real propósito, para tranqüilidade do mercado de locação.

 

11.                   No que se referem aos votos proferidos pelos Ministros Gilson Dipp e Laurita Vaz nos apontados AgRg no RESP-SP n°  833.492 e AgRg no RESP 832.271-SP, bem como no AgRg no AI n° 769.366-RJ e naqueles citados como precedentes pelo Ministro Gilson Dipp  perderam as suas áureas diante da decisão da TERCEIRA SEÇÃO DO STJ nos autos do  ERESP n° 566.633.

 

12.                   Essa decisão do Superior Tribunal de Justiça deverá ser seguida pelos  Tribunais de Justiça  dos Estados Brasileiros.

 

13.                   O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro,  através do ORGÃO ESPECIAL, ou seja formado pelos 25 Desembargadores mais antigos,  nos autos da UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA, processo 2006.018.00006,  em sessão plenária, realizada no dia 27 de janeiro de 2007,  pelos votos dos desembargadores  Sylvio Capanema de Souza,  Marcus Faver, Laerson Mauro, Celso Guedes, Mariana Pereira Nunes, Roberto Cortes, Helena Beckor, Marcus Tullius Alves, Gamaliel Q. de Souza, Maria Henriqueta Lobo, Nascimento Povoas Vaz, Sergio de Souza Verani, Nilza Bitar, Paulo Gustavo Horta,  Paulo Cesar Salomão, Milton Fernandes de Souza, e Nildson Araujo da Cruz,  decidiu  acolher a Uniformização da Jurisprudência, e firmar a tese jurídica  no sentido de que:

 

“Nos contratos de locação responde o fiador pelas obrigações futuras após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se assim anuiu expressamente e não se exonerou na forma da lei.”

 

 

14.                   Com essa Uniformização de Jurisprudência  os desembargadores integrantes das Câmaras Cíveis e os juizes de primeira grau do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro deverão seguir o norte indicado pelo Órgão Especial  e,  certamente, deixarão de lado a equivocada aplicação da Súmula 214 do STJ, cuja súmula foi corretamente interpretada pelo próprio Superior Tribunal de Justiça no ERESP 566.633.  

 

 

                        Tudo isso em respeito à expressa disposição especial  contida no art. 39 da Lei do Inquilinato que determina que “Salvo disposição contratual em contrário,  qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.”       

        

 

                        Prevaleceu, enfim, o respeito à regra especial da Lei do Inquilinato  em contrapartida  à lei geral esculpida no Código Civil, código esse, aliás, que  no seu art. 2.036,  foi expresso em assentar que “A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”.  

 

           

Roma locuta.   Tollitur quaestio.

 

 

 

Geraldo Beire Simões,

é advogado especializado em direito imobiliário e

Presidente da ABAMI no Rio de Janeiro, RJ.